「配偶者居住権」ってなに？登記できるの？

配偶者居住権について

配偶者居住権とは？

例えば、妻が後妻で「前妻との子」と仲が悪く、夫亡き後、子供達に家を追い出されそうなケースで、この配偶者居住権の権利を取得すれば、追い出されることなく、生涯住み続けることができます。

簡単に言うと、自分が亡くなるまで「永久に無償で賃借し続ける権利」になります。この場合、１つの建物につき権利が分割され、配偶者が「居住権」、子が「所有権(居住権のない権利)」の権利を持つことになりますが、そもそも配偶者が建物の所有権を相続できるようであれば、居住権の問題にはなりません。

配偶者居住権の要件は？

配偶者居住権が成立するためには，以下１～３の要件をすべて満たす必要があります。

１．残された配偶者が、被相続人の「法律上の配偶者」であること（×事実婚）

２．配偶者が被相続人が所有していた建物に「被相続人が亡くなったときに居住していた」こと
※被相続人が建物を「配偶者以外と共有」していた場合には配偶者居住権の対象外となります。

３．下記のいずれかの方法により「配偶者居住権を取得した」こと
①遺産分割協議（※相続人全員の話し合いで配偶者が居住権を取得した場合）
②遺贈（※生前に配偶者に居住権を残す旨の遺言書を残されていた場合）
③死因贈与（※生前に夫婦間で亡くなったら居住権を配偶者に贈与する旨の死因贈与契約をしていた場合）
④家庭裁判所の審判（※上記①②③の方法では取得できず、配偶者が申出て家庭裁判所に認められた場合）

配偶者居住権のメリット・デメリットは？

下記に配偶者居住権のメリット・デメリットを記載します。

＜メリット＞

①配偶者が自宅に住み続ける事ができる
将来的に家を追い出されることがなくなります。また、登記を経由することで所有権が第三者に移っても生涯住み続けることができます。

②配偶者の財産の取り分に余裕が生まれる
相続人間で法定相続分通り公平に財産分けをする際に、従前は「価値の高い」建物の所有権を取得してしまうと相続分の上限いっぱいで現金を相続できなかったり、法定相続分を越えてしまい代償金を支払わなければいけなかった等の問題がありましたが、「価値の低い」建物の居住権のみを取得することで、取り分に余裕ができ、現金等をより多く相続することができるようになりました。但し、相続人間で円満に(法定相続分関係なく)遺産分割協議ができるような場合にはメリットになりません。

③相続税の節税に繋がる場合がある
配偶者居住権は「配偶者が亡くなった段階で消滅」されるため、その分が節税に繋がる場合があります。
例えば、全体１０割のうち「(配偶者居住権を除いた)所有権の価値を７割」「居住権の価値を３割」とすると、夫が亡くなった際に、子が所有権を相続する場合、本来であれば子は所有権１０割を申告しますが、配偶者に居住権を設定すると、子は居住権を除いた所有権７割分の申告で済みますので、この際の「３割分の節税」ができ、次に配偶者が亡くなった際には、居住権３割分は消滅されるため相続が起きず、最終的にこの３割分の相続税を後日支払う必要がなくなります（※但し、小規模宅地の特例や配偶者控除の有無により節税に繋がらない場合もあります）
　　　　

＜デメリット＞

①不動産の譲渡・売却はできなくなる
配偶者居住権を設定すると、制限付きの不動産になりますので、原則「不動産の売却等」は行えなくなります。特に配偶者居住権設定の「登記」を入れてしまうと、通常であれば配偶者は自分の意思で「放棄」により抹消登記が可能ですが、認知症になってしまった場合には放棄ができませんので、登記上抹消することができず、所有者(子)は配偶者が亡くなるまで不動産を売却することができなくなります（※登記を入れなくても実体上は配偶者居住権は存続するため観念上売却はできません）

②所有者の税負担が大きい
建物の必要費は居住権設定の配偶者に負担義務がありますが、土地の固定資産税等は所有者が払い続ける必要があるため、通常の賃貸物件であれば家賃収入から差し引けますが、居住権は「無償」での提供のため、所有者の負担が大きいです。

③相続税の申告がややこしくなる
基礎控除分(最低３６００万円)を越える場合には相続税の申告が必要になりますが、建物の評価を算出する際に「居住権分を除いた所有権の価値」と「居住権の価値」と分けて算出する必要があり、配偶者の年齢に応じた平均余命から算出したりと計算式が複雑になるため、個人で申告を行うのは難しくなります。

④配偶者居住権は「法律上の配偶者のみ」が利用できる
法律上の婚姻関係を結ばない「事実婚」の場合には、原則、配偶者居住権を利用することはできません。特に内縁関係の間柄の方が子供達との関係性は薄く、居住権で保護される必要性が高いケースが多そうですが、こちらは今現在の法律では保護されないことになっています。

配偶者居住権設定の登記は行った方が良い？

配偶者居住権は、上記の成立要件を満たしていれば権利として発生しますが、適用範囲は「相続人間だけ」の話で、配偶者居住権を相続人以外の第三者に対抗するためには「登記」が必要になります。

例えば所有権を持つ相続人(子)が建物の所有権を第三者に譲渡する場合に、その第三者に対する所有権移転登記が入ってしまうと、配偶者居住権の登記をしていない配偶者は家を立ち退かなければなりません。
そこで、予防策として、配偶者居住権設定登記を入れておくことで、後日所有権が第三者に移ったとしても居住し続けることができます。

但し、上記デメリット１に記載のとおり、登記を入れてしまった後に配偶者が認知症になってしまうと、
配偶者居住権を抹消することは実質不可能となり、配偶者居住権付きの不動産では一般的に不動産の売却は行えないため、配偶者が施設に入るための資金を不動産の売却により調達することが困難になります。
例え配偶者に後見人がついたとしても、配偶者に不利益となる配偶者居住権の抹消を裁判所が許可するとは考えにくいです。

尚、居住建物の所有者(子)は配偶者に対して「配偶者居住権の登記を備えさせる義務」を負いますので、配偶者が登記をしたいと申し出た場合にはその登記に応じる必要があります。

まとめ

近年、相続手続きを受託する上で「配偶者居住権を設定したい」というご要望が増えてきました。配偶者居住権を設定することで、現状、子供とは円満な関係を築けていても、いつか家を追い出されてしまうかも？といった不安を解消することができますので、引き続きご自宅に居住される場合には検討されてみても宜しいかと思います。但し、認知症になってしまった場合に不動産を売却できない(現金化できない)リスクがありますので、その辺りも踏まえた上でご検討ください。