相続登記で「共有名義」にするのは良くない？デメリットは？

不動産を「共有名義」にする場合のデメリット

共有名義にする場合のデメリット

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① 不動産の処分・活用が自由にできない

共有名義の不動産は、共有者全員の合意がなければ、自由に売却・贈与・建替えなどができません。

• 不動産を売却したい
• 建物を取り壊して建替えたい
• 賃貸に出したい

こうした行為は、原則として共有者全員の同意が必要です。
共有者のうち一人でも反対すれば、計画はストップしてしまいます。

特に、相続人の人数が多い場合や、関係性が希薄な場合には、意見がまとまらず、事実上「動かせない不動産」になってしまうこともあります。

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② 将来さらに相続が重なり、権利関係が複雑化する

共有名義のまま放置していると、次の相続が発生した際に、共有者がさらに増える可能性があります。

例としては、

①親の相続で兄弟３人の共有
②その後、兄弟の一人が亡くなり、その配偶者や子が相続
③共有者が５人、７人と増加…

このように、ネズミ算式に共有者が増え、誰がどの持分を持っているのか分からなくなるケースも珍しくありません 。
結果として、売却や分割がますます困難になります。

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③ 管理費・固定資産税をめぐるトラブルが起こりやすい

共有不動産では、固定資産税や修繕費などの負担についても問題が生じやすくなります。

• 実際に住んでいる人だけが負担している
• 誰がいくら負担するのか決まっていない
• 払わない共有者がいる

このような状況が続くと、感情的な対立に発展することも少なくありません。
法律上は「持分割合に応じて負担すべき」とされていますが、現実には「話し合い」が必要になります。

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④ 相続人同士の関係悪化につながりやすい

相続直後は問題がなくても、時間が経つにつれて、

• 連絡が取れなくなる
• 意見の対立が表面化する
• 相続人間で不信感が生まれる

といったケースも多く見受けられます。
共有名義は、「不動産を通じて人間関係が縛られ続ける状態」とも言え、精神的な負担になることもあります。

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⑤ 解消するには追加の手続き・費用がかかる

一度共有名義にしてしまうと、後から単独名義に戻すには、

• 持分の売買
• 贈与
• 代償分割
• 共有物分割訴訟

など、追加の手続きや費用、場合によっては裁判が必要になります。
「最初から単独名義にしておけばよかった…」と後悔される方も多いポイントです

⑥ 不動産業者に持分を買い取られ、共有物分割に発展するリスク

近年、相続で共有名義となった不動産について、
共有者の一人が自分の持分を不動産業者に売却し、その業者から共有物分割を求められるケースが増えています。

相続人の中には、

• 「自分の持分だけ現金化できればいい」
• 「他の相続人と関わりたくない」
• 「不動産はいらないので早く換金したい」

と考え、他の共有者に相談せずに持分を第三者へ売却してしまう方もいます。
共有持分は、原則として他の共有者の同意なく第三者に売却可能であるため、法的には問題がありません。

しかし、ここに大きな落とし穴があります。

持分を取得した不動産業者は、その不動産に住み続けることが目的ではなく、
最終的に不動産全体を換価（現金化）することを目的としている場合がほとんどです。
（持分買い取ります。といった広告を一度は見たことがあるかと思います）

その結果として、

• 不動産業者が共有物分割請求を行う
• 話し合いがまとまらなければ共有物分割訴訟に発展
• 裁判所の判断により不動産が競売にかけられる

という流れになることも珍しくありません。

特に注意すべきなのは、実際にその不動産に居住している共有者がいる場合です。
不動産業者が共有者となった以上、居住の有無にかかわらず、
共有物分割請求は法的に認められ、結果として居住者が立ち退きを余儀なくされる可能性があります。

「身内同士だから大丈夫」
「勝手に第三者が入ってくることはない」

と思っていても、共有名義である限り、
第三者が共有者として介入し、強制的に共有関係が解消されるリスクは現実に存在します。

また、売却の意思がなくても、共有者の一人が借金の返済に滞り、債権者から共有持分を差押えられ、競売にかけられてしまった場合にも同様の問題が発生します。

まとめ

以上の通り、共有名義ににはデメリットが多く、ペアローン等で共有名義にせざるを得ない場合を除き、当事務所に相続手続き等でご依頼いただいたお客さまには「なるべく単独所有にするよう」お話合いをいただいております。
やむを得ず共有名義にされる際は、将来の相続で単独所有になる等の道筋を立てておくことが必要です。

尚、共有名義の場合でも、共有者全員の合意があれば、最長５年間は一定期間は共有物分割をしないという内容(更新可)の「共有物分割特約（分割禁止特約）」を定めることもできます。こちらを登記をすることで基本的には第三者に対抗することができますので、ご不安な方は手続を行っておくことも方法の一つです。