自宅の登記簿に「昔の古い抵当権」が設定されているが抹消できる？

古い抵当権(休眠抵当権)の抹消について

休眠抵当権とは？

通常の抵当権の場合には、例えば住宅ローンの完済に伴い、抵当権者より抵当権の抹消書類を預かり、その書類を用いて、抵当権抹消登記を申請して、登記簿の抵当権を抹消します。

ところが休眠抵当権の場合には、上記の通り、昔に設定されている抵当権で、弁済した事実がわからなかったり、書類が残っていなかったりすることが多く、抵当権者(債権者)は、個人の場合では亡くなっていたり、法人の場合では会社が解散していたりと、連絡を取れないことが多いです。

抵当権は弁済が済んでいれば「民法上は失効」しますが、自動で抵当権の登記が抹消されることはなく、この抵当権の抹消登記を申請しない限りは「不動産の売却」や「金融機関からのお借り入れ」が原則できません。

そこで、休眠抵当権の抹消方法を解説させていただきます（※抵当権以外に質権や先取特権等も対象）

休眠抵当権を抹消する方法（個人・法人）

抵当権抹消登記に必要な「抵当権者発行の解除証書・登記済証(識別情報)・委任状」がない場合、

「休眠抵当権」を抹消するためには、下記の通り「数通りの方法」があります。

１．抵当権者が「個人」の場合

＜手順①：共同申請＞

まずは登記簿上の抵当権者の住所・氏名から「抵当権者の現住所の調査」を行います。
・ご存命の場合には、抵当権の抹消に必要な書類を発行してもらいます。
・亡くなられている場合には、相続人を調査の上、相続人全員から上記書類を発行してもらいます。
いずれの場合にも抵当権者又は抵当権者の相続人に「共同申請」に協力していただきます。

※休眠抵当権の場合には、例外的に抵当権者の相続登記は要しません。

＜手順②：単独申請(特例)＞

上記①でうまく進めば共同申請で行えますが、現実的には、抵当権者は当然に亡くなっていて、数十人の相続人から書類をもらうことは困難となり、うまく進まないことが多いです。
そこで下記の方法を満たす場合、例外的に、抵当権者の関与なく、所有者の「単独申請」で抵当権を抹消することができます。

１．除権決定による単独申請（期間：６～７ヶ月ほど）
裁判所に公示催告の申立てを行い、裁判所が「抵当権が消滅していなければ申し出ください」と権利が消滅していないことの申し出を促し、応答がなければ裁判所が「除権決定」を行い、除権決定書を添付した上で「単独申請」を行います。但し「抵当権者の不在」及び「抵当権の消滅」を申出時に証明する必要があり、抵当権者の不在証明には「ありとあらゆる調査をしたことの証明」が必要になったり、抵当権の消滅には「領収書等の証拠」が必要になったりと、制度として用意はされていますが、あまり現実的な方法ではありません。

２．債権証書等の提供による単独申請（期間：２～３ヶ月ほど）
この制度は、抵当権者が「行方不明」ではあるものの、現在の所有者が「借用書や解除証書等の書類を持っているとき」に使える制度で、はるか昔でも「債権及び弁済した事実のわかる書面が残っている場合」に使用できますが、こちらも当時の書類が残っていることは考えにくいため、あまり現実的な方法ではありません。

３．弁済供託による単独申請（期間：２～３ヶ月ほど）※何も証明書が残っていない場合はこちら。
こちらが休眠抵当権の場合の「一般的な単独申請の方法」になりまして、適用には下記条件があります。

Ⅰ：抵当権者が「行方不明」であること。
　→「一定の調査」をする必要があります（※宛先不明の返送封筒や不在住証明書等が必要になります）
　※一定の調査とは、戸籍収集等のできる限りの調査をする必要があります。
　※相続関係が不明な場合にも、行方不明(所在が知れない)に含まれます。

Ⅱ：弁済期から「２０年以上」経過していること。
　→弁済期の起算日は、弁済期が登記されていれば「該当日」で、登記されていなければ「債権成立の日」としたり、申述書を提出して「弁済期を判定」してもらいます（※昭和３９年までは弁済期が登記事項）

Ⅲ：登記された債権額及び利息・損害金の「全額を供託」すること。
　→登記簿に記載された債権額は明治や大正に設定された場合には１０円や１００円のような「微々たる金額」になっていることが多く、現在の貨幣価値に換算する必要がないため、数十年分の利息や損害金も合わせて供託することになりますが、それほど高額になることはありません（※当時の債権額３０円で数十年間の利息等を含めても合計５００円ほどになります）
但し、昭和中期～に設定されている場合には債権額が数百万円～になることが多く、その場合には下記の裁判手続きを行うことになります。

上記要件をすべて満たせば「供託書正本」や「宛先不明の返送封筒」等を添付して「単独」で登記申請を行うことができます。

＜手順③：判決に基づく登記（単独申請）＞

上記②の方法でもうまくいかなければ、最終手段として、相手方に対して「訴訟の提起」を行います。こちらに勝訴することで「判決書」を用いて「単独申請」を行うことができます。訴訟といっても、相手方が争っていない場合には、欠席裁判(擬制自白)になることが大半ですので、それほど難しい手続きではありません。

休眠担保権抹消の「訴えの種類」としては下記「２通りの方法」が存在します。
当事務所では事前に登記申請先の法務局と協議した上で、Ⅱの方法をとることが多いです。

Ⅰ：「時効消滅による抵当権抹消登記請求」（期間：３ヶ月～５ヶ月ほど）
相手方の住所が「判明している場合」に行う方法になります。
古い抵当権の場合には、元となる債権自体が消滅時効にかかっていることが確実なため、時効消滅による抵当権抹消登記請求訴訟を行い、勝訴すれば下記のような判決を得ます。
「主文：被告らは原告に対し、別紙物件目録記載の土地について、○法務局受付番号○番の抵当権設定登記を、昭和○年○月○日消滅時効を原因とする抹消登記手続きをせよ」
上記内容で判決が取れれば、判決に基づく「昭和○年○月○日消滅時効による抵当権抹消登記」を所有者が「単独申請」で行うことができます。

Ⅱ：「所有権に基づく妨害排除請求」（期間：２ヶ月～３ヶ月ほど）
相手方の住所不明で「公示送達(相手方の住所等が判明しない場合の送達方法)」を行うしか方法がない場合に、公示送達では欠席裁判による擬制自白の効果が生じず、原告が立証責任を負いますので、当時の債権の証明が必要な「上記Ⅰの方法」は現実的ではありません。
その際に重宝するのが「所有権に基づく妨害排除請求」で、「①原告が所有者であること」「②抵当権が設定されていること」の２つの事実を「不動産の登記事項証明書のみ」によって証明することが可能であるため、より簡易的な手続きで進められます。
この場合に勝訴すれば、下記のような判決を得ます。
「主文：被告らは原告に対し、別紙物件目録記載の土地について、○法務局受付番号○番の抵当権設定登記の抹消登記手続きをせよ」
上記内容の場合、判決書に原因日付の記載がないため、法務局に事前に確認を取り、認められる場合には「令和○年○月○日判決による抵当権抹消登記」を所有者が「単独申請」で行うことができます。

※(根)抵当権者に相続が発生していれば、相続人全員に対して訴訟の提起をする必要があります。


２．抵当権者が「法人」の場合

＜手順①：共同申請（会社謄本が取れる場合）＞

まずは登記簿上の抵当権者(登記名義人)の「会社謄本」を取得します。
（※会社謄本を取得できる場合には「抵当権者の所在が知れない」ケースには該当しません）

・会社が「存続」している場合には・・・
➡会社に連絡をとって、返済の有無を確認の上、抹消書類を発行してもらいます。登記はされているが実質会社が動いていない(みなし解散になっていない)ケースで、代表者が死亡している場合には、裁判所で「仮代表者の選任手続き」を行って共同申請で登記を申請することもできます。
　
・会社が「合併等により消滅」している場合には・・・
➡合併後の存続会社に連絡をとって、返済の有無を確認の上、抹消書類を発行してもらいます。存続会社がない場合には、下記の「解散により消滅のケース」で進めていきます。

・会社が「解散(清算結了)により消滅」している場合には・・・
➡当時の清算人を探し、コンタクトをとって、抹消書類を発行してもらいます。法人の清算人が全員死亡している場合には、裁判所で「清算人の選任手続き」を行って共同申請で登記を申請することもできます。尚、清算人の地位は一身専属的なものであり「清算人の相続人」へは相続されません。
※現在清算中の(完全に消滅していない)会社の場合は、清算人と連絡をとり、抹消書類を発行してもらいます。

＜手順②：単独申請（新制度適用の有無の確認）＞　

手順①の「解散により消滅している場合」で、清算人の所在が判明しないために抹消の申請をすることができない場合、下記要件２つを満たす場合には、抵当権者の関与なく、所有者が「不動産登記法第７０条の２の規定」により「単独申請」で抵当権を抹消することができます。

１．法人の解散後３０年が経過している
２．被担保債権の弁済期から３０年を経過している
※清算人の所在が判明しないことについて「現地調査までは不要」です。

＜手順③：単独申請（会社謄本が取れない場合）＞　

会社が古く、会社謄本(閉鎖謄本含む)を一切取得できない場合には「所在不明」として扱うことができるため、「抵当権者が個人の場合の手順②」と同様に、条件を満たしていれば「単独申請」を行うことができます。


＜手順④：判決に基づく登記（単独申請）＞

こちらも「抵当権者が個人の場合の手順③」と同様に「訴訟の提起」を行い、「判決書」を用いて「単独申請」を行うことができます。

抵当権者が「個人」の場合と相違する点としては、
担保権者である「法人」を被告として抵当権の抹消登記手続を求める訴えを裁判所へ提起するため、法人の代表者（清算人等）が死亡しているなど不明な場合は、法人の特別代理人を裁判所で選任してもらったうえで裁判をして、その勝訴判決で抹消登記をすることができます。

まとめ

抵当権は金融機関の住宅ローンを利用する際には必ず設定するものになりますので、完済時に金融機関から抹消書類を受け取った際には、速やかに抵当権抹消登記を申請するようにしましょう。登記をしないまま眠らせてしまうと、最終的に休眠抵当権として上記のような煩雑な手続きが必要になったり、１～２年置いただけでも金融機関の代表者が替わってしまい、別途(代理権不消滅の)書類が必要になったりと手間がかかりますので、お早めに手続きをとられることをお勧めいたします。

尚、休眠抵当権の抹消は不動産登記の中でも「難易度の高い登記」に位置しますので、ご自身で行うには難しく、司法書士に依頼されることをお勧めいたします。手続き費用の相場としましては、裁判外で１０万円前後、裁判手続きですと３０万円～程になります。